太陽光&不動産投資実践副業日記

サラリーマンが不動産と太陽光発電で、さまざまな苦労を乗り越えていく様子をリアルタイムで更新していきます。

不動産投資

一軒家かアパートか

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不動産投資は一軒家より


アパートから投資を始めた方が


良いと言われますが本当でしょうか


一軒家は投資額も小さく済み


失敗しても取り返しが付きます


アパートはいくや安くてもそれよりも高額であると思われ


失敗した場合の負債額が多くなります


そうなると、更なる投資が難しくなります


しかし、一軒300万円の家を購入し


5万円で賃貸に出すと


利回りは20%もあります


10所帯2,000万円のアパートを購入し


1所帯3万円で賃貸に出すと


利回りは18%となります


利回りだけで見ると一軒家の方がよく


リスクが少ないのであれば


コツコツ一軒づつ増やしていけば良いのですが


良い物件を見つけ購入していくのは


結構神経を使います


そうなると


融資を利用せずに現金で


一軒家から始めるのもありかも


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不動産投資に必要なもの

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不動産投資に踏み出すために必要なものとは何か


高額な不動産を初めて購入する前に


失敗したらどうしようと考え怖いものです


よく、『考えずにまずは一歩踏み出せ』と言われますが


何にも考えず投資しろと言っているわけではない


と思います


不動産投資のデメリットはたくさんあります


物件購入前に一番心配されることは


入居者決まらなかったら?


空室ばかりでローンが払えなくなるのでは?


これ


実際は、入居者が決まらないような物件をさけ


入居者が決まる物件に投資すれば良いだけです


良い物件は待ってくれません


いつでも一歩踏み出すことができるよう


備えておくことが大事です


入居者が決まらないよりもっと怖いことありますけどね


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政策金融公庫から融資

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銀行より内諾をもらい融資実行を待つばかりの案件が2件あります。


それと別に、政策金融公庫からの融資が1件あります。


銀行の融資実行後であれば政策金融公庫から融資してもらえないかもしれません。


なぜなら


銀行は他の金融機関より借入がないかチェックすることができるのです。


もちろん政策金融公庫からも借入状況のチェックはできます。


昔は政策金融公庫の借り入れは銀行からはチェックできなかったそうですが


今は出来るようです。


とにかく、他にも融資実行中案件があると嫌われるので


融資実行前に投資物件に応じて


金融機関に相談することが大事です。


でも、無理して借りすぎしないことですね。


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銀行より連絡が・・・

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銀行さんから融資いただくためには


イロイロ提出物が多いですが


今回は一段とめんどくさかったです。


すべての書類を提出しているにもかかわらず


提出済みの印鑑証明等の期限が3か月過ぎてしまったので


再提出して欲しいと連絡がありました。


なぜ?


現在進めている2件で3,000万弱の太陽光事業ですが


本店決済案件でした。


一応、本店の内諾は得ていましたが


その案件前に借入した、アパート屋根に載せる太陽光設置費用も同銀行からの借入でした。


支店長曰く、連携が完了し、初実績(入金)が確認できないと次の案件に進めない


と言われ待ちの状態でした。


当初は、12月末には工事完了し、1月には初実績と考えていましたが


実際には屋根の塗装工事が遅れたため、太陽光設置が1か月遅れました。


しかし何とかなるもので、電力会社の連携証明書なるものを提出し


この度、やっと支店長のGoが出ました。


そこで、印鑑証明等提出書類が3か月期限を過ぎてしまい再提出して欲しいとなったわけです。


しかし銀行の担当者さんとは連絡をたくさん取りあったので仲良くなることができました。


今度一緒に飲みに行く予定です。


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なぜ融資が通りやすいのか

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3月は銀行も決算期に近づくため、融資が通りやすくなってきます。


すでに2月に入りましたので、3月中の融資を目指すためには


2月中に担当者に稟議をあげてもらわなければいけません。


物件の規模にもよりますが、


支店決済か


本店決済になるのか


稟議にかかる日数が違ってくるので


まずは、今月中には融資物件を見つけ


銀行の担当者へ相談することが必要です。


まさに、今月はとても大事な時期と言えますね。


当の私は、太陽光で融資受けますので


その太陽光が完成しないうちは同じ銀行では融資が難しいでしょう。


としても、あきらめず


よい物件があれば


他の銀行へ相談をするまでですね。


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太陽光発電で床下換気扇設置

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先日購入した、築19年のアパートの床下はベタ基礎ではないのでもろに地面からの湿気があがってきます。


その辺りは昔は田んぼだったらしく、近隣の建物には床下換気扇が設置されていました。


床下換気扇の効果はあるのか?と昔から思っていましたが、床下換気扇を設置している物件を見学したところ、


なんと言うことでしょう。


砂埃がするほどカラカラで、


『へ~、床下換気扇って効果あるんだな~』と実感したところでした。


それでは早速この物件に設置しようと思い探したところ・・・


種類が結構ありました。


①排気型
②吸気型
③攪拌型


また、ファンの形状が羽根型、シロッコファン型や電気不要の太陽光発電型、タイムスイッチ型など多種多様になっています。


実際、一体どれを付ければいいの?となってしまうのですが、



まあ、①②③をバランス良くつけるのが一番いいらしいですが、新品で工事費込みで20~30万はかかりそうです。


基本は①のシロッコファン型を付ければOKのようですね。


シロッコファン型は音も静かで大容量の排気ができるそうです。


ここでも電気料金不要の太陽光発電型にしようと思いましたが、タイムスイッチ型の中古で検索すると、1台3,000円!!!


まずは中古で効果を確認してみよう!


ってことで4台購入し、攪拌型も安かったので2台購入しました。


早速取り付けてみます。


効果の程はまた報告いたします。


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休業補償保険と施設賠償責任保険

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みなさん太陽光設備に掛ける施設賠償責任保険が気になっているのでしょう。


検索数がかなり上がっています。


太陽光設備に掛けるだけでなく、掛けた名前に対して賠償責任を問われた件に関して、


保証されるので、例えば、所有不動産の瓦が飛んで車に損害を与えた場合にも、


保証されます。


それの掛け金がメチャメチャ安い!です。


最長5年間の保証でしたが、5年間で5,000円以下でした。


1年間1,000円以下!


休業補償保険もあったので加入を検討してみたいと思います。


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金融機関からの借入

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アパート購入費、修繕費と太陽光発電設置費用の融資を打診していました。


その結果、


政府系金融機関から15年間固定金利1.85%


第2地方銀行からは15年間変動金利1.5%


を提示いただきました。


あなたならどっちから借入しますか?





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災い転じて福となす

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友人が見つけた投資用アパートを見に行きました。


築28年で外装や屋根はリフォームされた形跡がなく、


チョーキングや錆が見られましたが、モノ自体は軽量鉄骨造でしっかりしていました。


しかーーーし


不動産屋に行って図面を見せてもらい説明してもらっていると、なんと前面道路が私道・・・


また、道路幅は2m以下・・・再建築不可です。


融資は絶望的。


それくらいHPに載せておいてよ・・・見に行かないから・・・


悪いことばかりではありません。


近くの土地が売りに出ていたので、早速TEL


どうやらたくさん土地を持っている方が、隠居するために処分したいとのことでした。


3,000㎡もある太陽光発電向きの土地もありました。


多分激安です。


夢だけ膨らませています。


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サービス付き高齢者向け住宅に改築?改修?

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サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)整備事業を利用しようと思っています。


アパートを2棟購入したものを、お年寄りが住みやすいように改修します。


安否確認、生活相談サービスは必須ですが、食事サービスの提供も考えています。


よくある形は居室の広さを1K:18㎡位にし、お風呂と食事は共同になっているカタチです。


これは、介護度が高くなっても生活、介護しやすい仕様となっているのです。


イロイロと制限もありますが、少しでも人のためになる事をしたいですね。


もちろん屋根には太陽光発電を付けたいと考えています。


どういった展開になるか、また報告いたします。


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