太陽光&不動産投資実践副業日記

サラリーマンが不動産と太陽光発電で、さまざまな苦労を乗り越えていく様子をリアルタイムで更新していきます。

2013年11月

サービス付き高齢者向け住宅に改築?改修?

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サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)整備事業を利用しようと思っています。


アパートを2棟購入したものを、お年寄りが住みやすいように改修します。


安否確認、生活相談サービスは必須ですが、食事サービスの提供も考えています。


よくある形は居室の広さを1K:18㎡位にし、お風呂と食事は共同になっているカタチです。


これは、介護度が高くなっても生活、介護しやすい仕様となっているのです。


イロイロと制限もありますが、少しでも人のためになる事をしたいですね。


もちろん屋根には太陽光発電を付けたいと考えています。


どういった展開になるか、また報告いたします。


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新しい?不動産投資のカタチ3

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民間住宅活用型セイフティーネット整備推進事業を紹介しました。


太陽光パネルを屋根に設置しても、それを事業費に含むことが出来るのがメリットでしたね。


さて、2025年問題と言われるように、これからは超高齢者社会に突入していきます。


これを見据えて政府は高齢者の受け皿としてサービス付き高齢者住宅と(サ高住)を10万戸→100万戸にする目標をあげています。


つまり、養護・特別養護老人ホームに入居できないお年寄りが、今後増えてきたときに受け皿となる民間住宅施設を整備したいわけです。

そのために、補助金を出してお年より向けの住宅を新築・改築してもらいたいのですね。


サービス付き高齢者向け住宅整備事業といいます。


現在この事業を利用しているのが医療法人や福祉法人などが多数を占めています。


大手のハウスメーカーが自社ブランドを営業をしているからですね。


しかし、大きな会社でなくとも、既設のアパートなども事業対象となり、改修の方が規制が緩やかになっています。


全室空室である必要などありますが、補助は民間住宅活用型セイフティーネット整備推進事業と遜色ないくらいでますし、なんと言っても、一度入居していただくと退室が出にくいし、退去待ちまであると言われています。


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新しい?不動産投資のカタチ2

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おすすめはもちろん太陽光発電ですが、


小資本、高リターン投資としてはレンタルコンテナもありですよね。


さて、その他の投資方法は何があるでしょう?


民間住宅活用型セイフティーネット整備推進事業はご存知でしょうか?


従来のアパートを補助金をもらい、リフォームすることが出来るのです。


空室でお悩みのオーナーさんや空室だらけのアパート購入にお勧めします。


この民間住宅活用型セイフティーネット整備推進事業の概要は、


『既存の民間賃貸住宅の質の向上を図るとともに空家を有効に活用することにより、住宅確保要配慮者の居住の安定確保を図るとともに、災害等には機動的な公的利用を可能とする環境を構築することを目的としています。 』
(民間住宅活用型セイフティーネット整備推進事業概要より抜粋)


さて、どのくらい補助があるのかと言うと・・・


『【補助対象費用】補助対象費用は、①及び②の工事に要する費用とします。
空家部分において実施する改修工事(バリアフリー改修工事又は省エネルギー改修工事に限ります)
共用部分において実施する改修工事
【補助額】改修工事費用の1/3(空家戸数×100万円を限度とします) 』
(民間住宅活用型セイフティーネット整備推進事業事業概要より抜粋)


かなりでます。


空室で悩んでいるオーナーさんはこの制度を使って物件のバリューアップを図るのも手ではないでしょうか?


太陽光発電をのせる改修工事費用に含まれます。(余剰買取にしないといけませんが・・・)


屋根に太陽光を1,000万円のせてもOKです。(改修工事費用の1/3:空家戸数×100万円を限度)


今年度も残り少なくなってきましたがまだ間に合いますよ。


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新しい?不動産投資のカタチ1

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アパートへの不動産投資についてイロイロ心配されている方が多くなっています。


供給過剰や普通に賃貸していてもナカナカ借り手が現れないなど悩みはつきません。


そこで考えてみました。


土地があるとすれば、おすすめはもちろん太陽光発電所建設ですが、


それ以外で、レンタルコンテナなどどうでしょう。


都市部では多く見かける光景ですが、地方ではまだまだ認知されていません。


土地にドンと置いているだけなので初期投資としてコンテナ代がかかるだけの様です。


例えば、200万円投資したとして約3、4年程度で回収可能だそうです。


小資本、高リターンですね。一度お客さんが付くと引っ越しはめったにないそうです。


あとは、次回


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太陽光発電と自然災害と保険

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昨今、ますます猛威を振るっている自然環境ですが、災害リスクをみなさんどう考えていますか?


例えば、自宅やアパートには、火災や地震、台風などに備えて保険に加入されていると思います。


太陽光発電所も自然災害補償が付いた保険に加入することが出来ます。


例えば、台風や強風でパネルが吹きとばされ隣地の家や車、最悪、通行人にケガなどを与えてしまうと、発電料で儲けようなんて話は吹っ飛んでしまいますよね。


そのためのリスク軽減としては、施設賠償責任付き保険が必要となります。


まあ、近隣に何にもない土地でやってるから大丈夫!って方以外は、設置後に災害リスクを心配をされている方が多いですね。


保険会社へイロイロ問い合わせ中ですので、情報が入ってきましたらUPいたします。


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太陽光発電の最安値!

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多くの方が太陽光発電の設置費用について発言していますが、最安値っていくらなんでしょうね?


今まで聞いた中では、1kW当たりで22万円が最安値かと思います。


つまり、設置費用込み(50kW以下)で1,100万円ですね。


細かく言うと、パワコン49.5kW、パネル約60kWで1,100万円を切る価格です。


もちろんパネルは海外製で25年保障。


パワコンは国内製で10年保障です。


これより安くて良いよってものがありましたらゼヒ自慢していただきたい!


っていうか教えてください^-^



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1億越え融資の結果!

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先日書きました、


不動産投資について今は?


の1億越え物件は知り合いの不動産屋さんがかっさらっていきました。


融資付けも難しいかと思われましたが、最近の融資緩和で楽々だったようです。


さて、私も太陽光とアパート融資を銀行さんにお願いしているところですが、


まだお返事がなく寂しい今日この頃です。


私の方は、今回4,000万弱程度の融資希望です。


借金は膨らみますが、夢も膨らんでいます。


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パネルも大事だがパワコンは?

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現在、カナディア〇ソーラーのパネルが人気です。


トラブル時の対応が早いと言われています。


多くのファンがいますよ。


重要なポイントだと思いますが、パワコンはどうなんでしょう。


カナディア〇ソーラーには、タ〇チ製パワコンが大半です。


しかし、保証はメーカーの1年だけです。


これが、オム〇ン製パワコンでメーカー1年+業者9年保証のものだったらどうでしょう。


パネルはJ〇ソーラーを使用していました。


パネルは、ほとんどのものが20~25年の出力保証が付いています。


海外製パネルであれば不良があれば、設置業者の対応によるものが大きくなると思います。


しかし、パネルに1枚2枚不良があった場合発見できるのか?と素人は不安に思ってしまいます。


多く発電する日もあればそうでない日もあるのでモニターを見ていてもピンときません。


どうなんでしょう。


設置業者がしっかりしていればパネルの問題はどうにかなると思いますが、


パワコンは通常メーカーの1年保証しかされていないわけですから、


業者の+9年保証は大きいと思います。


みなさんはどう考えますか?


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不動産投資について今は?

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現在、融資が簡単に引き出せるのか、投資物件が全然ありません。


あるのは投資物件とは言えないものばかり・・・


先日も不動産屋さんに非公開物件を求めて訪問しましたが、全くなんにもない状態


最近は不動産屋さんが、物件が表に出る前に積極的に買っている様だそうです。


1億超え(木造×2棟、RC×1棟:築15年)の物件に何件もの買い付けが入っていました。


単純表面利回り10%以下です。


それほどモノがないんだなーと実感しました


今物件を持っている人は高値で売ることできる可能性が高いです。


購入価格プラス1,000万円なんて人もざらにいますね。


今は買い時じゃなくて売り時です。


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年間利益2,000万達成!

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年間純利益2,000万達成するには、月間純利益を165万以上あげると言うことです。


銀行の返済などを考えると、収入は350万/月位は欲しいのもですね。


1部屋4万~5万円なら70~80部屋です。(家賃安すぎ!?)


それも満室経営だったらです。


7~10棟くらいアパートを所有すれば可能でしょうか?


最近は銀行から融資を引き易くなっているそうです。


そのかわり投資対象のアパートが値上がり、又は少なくなっているとのこと。


年間利益2,000万達成なんてまだまだ遠いなー


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